摘要：前天，网友 @haapyday在论坛发帖：“十年后的莱山区和芝罘区哪个会更好，为什么？”引发了网友热议。网友 @玉佩觉得：“开发区工业基础好，莱山区生活环境好，芝罘区文化底蕴好，每个区域的功能定位不同。”【点击文末阅读原文，查看更多网友讨论...
前天，网友 @haapyday在论坛发帖：“十年后的莱山区和芝罘区哪个会更好，为什么？”引发了网友热议。
网友 @玉佩觉得：“开发区工业基础好，莱山区生活环境好，芝罘区文化底蕴好，每个区域的功能定位不同。”【点击文末阅读原文，查看更多网友讨论】
其实，如果你关注烟台每周新建商品住宅的成交排行榜，你会发现，芝罘区、莱山区和开发区凑成了“铁三角“，占据着榜单前三名。
2021年上半年烟台楼市新建商品住宅成交量价表，数据提供：腾策顾问，仅供参考
01
烟台城市主轴在哪里？
现在，你要是问其他方向的置业顾问，烟台的发展主轴在哪里，他也会告诉你是向西，然后再补上一句，现在西边发展还需要时间，我们这里生活比较方便。
在烟台，你找不到城市主轴的明确答案。
所有人，都有自己的一个答案。
芝罘区的老烟台，烟台市沿海而居，芝罘区属于中心地带，不可取代，莱山区的新贵，则认为沿着芝罘湾没错，但是城市核心早就随着市政府搬迁从芝罘搬到了莱山。
在新区，开发区的新移民则认为，烟台的明天一定在开发区和更西的蓬莱，《2019-2035年烟台市国土空间总体规划方案（征求意见稿）》代表了政府的态度。
还有一些老烟台人，则肯定的告诉你，烟台的发展方向，一定是向南。原因只有一个，我们才是烟台土地资源最丰富的方向。
01
莱山区：集万宠于一身……
大部分人对莱山区的感觉是常住人口太少，是老烟台人的改善首选。
在莱山区买房的人，大多看中的是环境，北部有海，南部有山，又是大学和行政机关的集中地，用网友的话说，住莱山的都是土豪，路也宽敞点，也正由于这些特质，莱山区房价在整个烟台六区处在领跑地位。
莱山不止是满足了大家居住的舒适度，在教育、医疗和商业方面都是一个在不断成长的区域。
山东文登整骨烟台医院和烟台山医院莱山新院等多个三甲医院的投用，为莱山区补充了优质的医疗资源，烟台国际肿瘤医学中心预计也将在年底投入使用。
相比其他区域，教育一直是莱山区的短板。
今年，莱山区整合重组烟大附小教育资源，和烟大附小翡翠校区（第六小学）、东轸小学共同组建烟大附小教育集团，利用名校优质教育资源的辐射带动作用，提升集团内各校的办学质量，从而整体提升区域教育质量、实现教育均衡发展。
楼市方面，由于莱山区楼市分布已趋成熟，观海路板块与三滩板块、山海路沿线可以重点关注。其中观海路沿线新盘极少，山海路则处在开发正热时期。
观海路板块，有丰富的海岸线资源，还有烟台大学、山东工商学院、烟台理工学院和滨州医学院等丰富的教育资源分布在沿线，属于烟台目前房价最高的板块。近期在售的青特悦海府项目，起价2.8万/㎡。
青特悦海府项目区位图
作为烟台的富人区，可开发土地也逐渐减少，基本以大面积、大户型、高价位的住宅为主，北端新房均价在2万/㎡以上，南端房价相对较低。
三滩板块相对于观海路板块，新房价格也相对较低，在1.4万/㎡左右，华润·万象汇项目、银座、新世界百货、振华等人气最旺的商业区均分布在迎春大街两旁，是莱山区的商业中心，迎春大街商圈也是烟台市规划的城市级副商圈之一。
除了一直深耕三滩的万科、飞龙和万光等房企，今年的迎春大街沿线，又迎来新进驻的品牌开发商—保利，同时也为莱山区楼市带来了更多的竞争压力。
此外，随着未来莱山土地出让的增多，人口会不断涌入，南部板块地广人稀，也在蓄势崛起，今年3月29日，恒堃控股曾2.16亿摘得莱源路西侧、东沟东南宗地。
02
芝罘区：打铁还需自身硬
要论人文底蕴，可以说没人争得过芝罘。
600年前奇山守御千户所在这里，19世纪开埠通商，烟台的京剧码头、商贾洋行、烟台山在这里，如今大型商场、文化中心、南大街，芝罘仙境、幸福新城和未来的CBD—海上世界也在这里。
还集中了一中、二中、南通路小学和芝罘中学等烟台最优质的教育资源，的确牛掰！表面看，占尽优势！
可以说，芝罘区作为烟台的中心，实力不可小觑。
但当其他板块席卷而起，芝罘区作为老城区就显得过于保守，资本厚重反倒成了她蜕变的阻力，历史遗留问题和推翻重来一直都不是那么容易。
就像网友说的一样，芝罘区未来的重点在于旧城更新，突破芝罘老城区的形象，融合核心资源。
芝罘湾广场即将建成投用，海上世界的基础配套工程—环海路自10月28日起到明年7月31日将升级改造。环海路也是串联幸福新城和海上世界的重要道路。
环海路实景
海上世界一二突堤也在对原规划方案开展进一步深化提升，建设世界一流的国际化海湾。
芝罘仙境作为烟台市地标性重点文旅项目，在此前的旅发大会期间大放异彩。
芝罘吾悦广场、全民健身中心即将于明年底投用，烟台中医医院、海港医院和奇山医院都相继发布扩建公告。
10月19日，白石片区G、H1两宗地块顺利出让，由烟台蓝天集团以总价85900万元拿下，中断了8年的白石旧改一期项目终于有了重大进展。
除了白石片区，今年芝罘区下大力气推进改造的还有璜山北、捷敏街、新闻中心、环海路等8个老旧片区。
老城区的改造稳步推进，相信芝罘将重新焕发生机与活力。
楼市方面，芝罘区中心板块自从旧城改造开始，便陆续有新盘补仓，在售的有招商雍景湾、南山嘉园、大商城市乐园、喜玛拉雅中心和海上明珠等，高层均价在1.8万/㎡左右，洋房在2万/㎡左右。
当然，还有幸福、南部或者只楚可以选择，新进品牌楼盘也不少，且成交量不错，也是芝罘区的一大优势。
03
开发区：新贵，潜力不可限量
从帖子网友的评论中，我们可以看出，网友对开发区的普遍印象就是厂子多，有钱，配套啥的建的也挺好。
烟台市自然资源规划局发布的《2019-2035年烟台市国土空间总体规划方案（征求意见稿）》，正式明确烟台城市以向西为主。
蓬莱划区后，开发区有绝佳的地理位置优势，且自贸区落户开发区，带来不小的人口流动和企业入驻。
开发区城区沿长江路布局，开发区楼市，同样以长江路为高地，不过近年，北有黄河路、滨海一线，南有金沙江路，另一处高地崛起！
从2019年开始，开发区对金沙江路等道路实施改造，金沙江路段改造长度7.5公里，包含道路、人行道、路灯、绿色、交通设施等。
形成北有金沙滩景观公园，南有柳子河公园，中有金沙江景观公园的格局。
金沙江路中段与长江路、珠江路平行，东西两端各向北弯曲、汇入长江路，向北取道可继续通向海边，交通便利。
随着城区发展，外扩和打造新区成为必然，长江路以南腹地，金沙江路沿线有数宗空地，向南还有更大可改造的小片区。
而综观道路沿线，近来的确动作不断。西有瑞东金融广场，打造金融企业聚集高地，附近还规划有保险总部大厦，拉升区域价值用意明显。
金沙江路与衡山路交汇处聚集了万达和万行广场，板块还将继续联动开发。
伴随厂企陆续向西搬离，整个金沙江路南侧地块也大大升值，而开发区东部将逐渐蜕变为纯居住功能。
业内人士分析认为，道路沿线有几大卖点：福莱山公园、开发区高级中学、与衡山路交互处打造的政务中心等。
近两年瑞玺公馆、佰和荣筑等凭借教育资源优势杀出重围，一定程度拉升区域房价，均价都在1.5万/㎡左右。
许久，开发区东部无新盘，2020年2月山东坤祥置业有限公司底价摘得位于天地一品小区西侧的开发区III-5小区地块，填补市场空白！
开发区向西发展步伐也不停歇，随着越秀星汇金沙、辉盛岚海和招商马尔贝拉等社区的相继交付，周边配套虽有短缺但不断加强。
城市向西，路网先达。
作为构建烟台市大交通格局和一体化发展的重要一环，海滨路是烟台开发区今年重点推进的基础设施项目之一，全长20．8公里。
今年三月份启动了南京大街至长春大街段建设，全长约5．1公里，南京大街至八角大街段9月底通车；八角大街至长春大街段，计划年内完成一层沥青铺设。
今年年底前，古现中汇市场也将投入使用，还有八角农贸市场，不断刺激购房者西进！
此外，玲珑·英诚国际医院正式开工建设，将按照三级综合医院水准打造，大季家医院新院区投入使用。
八角湾国际医院（烟台毓璜顶医院八角湾院区）作为全区三大民生引领工程之一，将于明年全面开工。
王懿荣中学（开发区第二高级中学）今年秋天启动招生...开发区教育与医疗短板正在迅速补齐。
如此，开发区东、中、西全面建设，整体楼市看点颇多！
02
在烟台这种沿海城市，如何买房？
业内分析，在烟台这种沿海城市买房。
第一、海岸线就是发展权，就是优先权，别管他概念新或者旧，牢记牢记。
因为，没有海岸，没有城市。同样没有海岸，也没有城市楼市发展的方向，芝罘区、莱山区和开发区都有着丰富的海岸线资源。
第二、在烟台的一个区域内，当海岸线还没有足够成熟，当海岸线的价格还没有足够高的情况下，不要去碰三公里的内陆区域。
第三、只有当海岸线资源已经用尽，房价足够高的时候，就应该转头向内陆寻找。
就像在莱山主城，多年前开始发展观海路，现在开始发展山海路一样。
海岸线有着特殊的价值，但内陆的短距离则生活更加便利。
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