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一.

在北京最繁华的宇宙中心国贸，高高耸立的写字楼边上，总是会停着那些挂着“通州”、“燕郊”、“大厂”等牌子的棕色小巴车，狭窄的空间密密麻麻塞满了人，一进去就会觉得很闷，玻璃车窗上常年蒙着淡淡雾气。

虽然车内环境不是很舒适，20元一位，但这是很多不愿地铁转公交折腾，甚至可能5班地铁都挤不上的白领，回到郊区燕郊睡城最好的选择。

燕郊人的生活，是很多郊区买房人的缩影。

大家都知道郊区买房不如市中心好，交通通勤时间长、各种不方便，但架不住一个“穷”字。

住在郊区，打开美团，最洋气的外卖可能就是兰州拉面和沙县小吃，打开微信附近的人，方圆几公里，没有一个人。

他们何尝不想留在市中心？楼下就是地铁商场上盖，星巴克米其林哈根达斯步行达到随便吃？谁不想地铁畅行，城市东南西北任我行？

但房价高企，将越来越多人逼出市中心，来到郊区开荒。

其中有掏空6个荷包，勉勉强强，只买得起郊区的刚需。

有因为家庭人口增加需要换大房子，二套首付高，不想忍受老破小，市中心嘈杂，退而追求远大新的改善。

更有因为市中心已经完全成熟，溢价已经释放充分，而看好郊区快速发展，房价有上升空间的投资客。

大家都知道，郊区买房一般都是沿着城市发展方向30公里半径去买更好，未来随着城市发展，片区的空白会被填平，在房价上涨中更有后劲。但只有这一条就够了？

不！郊区买房，并没有你想的那么简单。

在市中心买房，熟悉&配套成熟，基本怎么挑都不会掉到坑里去，但对于不确定性极强的郊区，分分钟踩雷，KFS磨刀杀粉，一点都不奇怪！

二.

郊区买房的坑，80%的人都在踩，包括你！

今天我们就来说说郊区买房要遵循的几大逻辑。

1. 郊区向来偏好炒概念，看看房价有没有透支未来的预期

我一直都认为没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以买郊区盘更得关心价格。

毕竟中国城市向来都是摊大饼造新城炒概念，再加上郊区各大开发商推盘抬轿打广告，所以即使你去到周围遍地是破旧农民房和厂房的郊区，售楼小姐也会眉飞色舞地说我们这里未来是东进副中心、教育城、TOD新城、大空港新城、科技小镇......

对了，还有从“娘胎”里自带的稀缺原生态山江河湖海景观哦。而事实是现在这些地方没有吸引来什么企业，公共基础设施还没有起来，很多厂房农民房都无法旧改，但是房子就敢卖到三五年后该有的价格。

例如广州增城朱村一直热炒的广州教育城，建议方案早在2012年11月提出，打出“再造一个广州大学城”的概念，投资290亿，总规划面积30.27平方公里，计划分三期实施，拟引入24所职业院校，共享相关教育资源。

牛逼哄哄的概念，实际上就是广州杂七杂八的职业技术学集结的大本营。

学校low这都不是最致命的，最可怕的是逛遍整个朱村板块，完全找不到广州教育城的工地，连围挡都没有。

打开卫星图一看，除了村子、安置房和大山，什么都没有，7年过去了，一铲土都没挖呢，连一级土地整理都没开始做，连土地没有，建毛线的广州教育城，这不是扯淡吗？这跟“烂尾”有什么区别？

朱村到处都是村子、安置房、大山，广州教育城在哪里呢？？？

而周围项目置业顾问还是会意气满满地和你讲着各种高大上的规划，这里以后会吸引多少高等院校，多少高学历学生，教育水平高到吸引天河的人来这里读书哦...听得我尴尬症都犯了。

你想，就这么荒郊野岭的深山老林，建个楼盘，再造个“广州教育城”的概念，完全没有一点落地的想法，房价就敢炒到2.6万/㎡，想想是不是很可怕？

而且我2018年1月就调研过这个片区，2019年4月再去，一年过去，片区一点建设动静都没有。

且不说朱村旧改能否改得动？广州可不是只有广州教育城这么一个概念啊，郊区遍地是概念新城，是不是有这么大的资金实力去推动建设？

目前的房价已到高位2.6万/㎡，这完全是教育城落成之后才能有的价格，已透支了未来3-5年的上涨预期。

就算广州教育城未来破除万难、力排众议建成，房价也将会陷入滞涨！

所以，郊区买房，任凭置业顾问说得天花乱坠画大饼，你不熟悉的都一定要到周围转转，看看概念规划执行的落地情况。

只有快速推进建设的郊区才有前景，那些扯皮的，大概率以后都是要填坑，所以看房时，也要同步看看要建的写字楼、产业园、商场、学校有没有出地面并且还在持续建设。

这才是新城该有的样子▼

目前的房价对比同等级郊区，是不是被概念炒高了，有没有提前透支的风险。

2.地铁一定是必备条件

郊区买房，地铁即使上升到第一重要位置，都不稀奇。

在市中心买房，地铁不是必需品，毕竟除了地铁，还有汽车、公交车代步，而到了郊区，地铁就是这个片区的生命线，串联起与主城区的通勤。

一般来说，睡城比卫星城更需要地铁，睡城的客群多为需要去到主城区工作的刚需，地铁是他们买房最关键的要素，而卫星城多属于短途通勤，尚且还可以接受没有地铁，但最好也是要有。

其中，与主城区CBD地铁线相连，无需频繁的换乘的地铁物业，以后一定会是片区内的房价高峰，例如已有的连接广州珠江新城所在的5号线的13号线、未来连接光明和深圳湾的13号线、连接坪山和岗厦的14号线。

这些与主城区地铁相连的地铁沿线，未来就会兴起一座座睡城。

还有近年来火热的以公共交通导向的TOD模式，其在郊区运营成功的关键就是地铁，在国际上，日本新宿、香港九龙是经典TOD区域。

国内已建成的TOD新城，最知名的是杭州七宝地铁站上盖的绿城杨柳郡，一方面是绿城的高水平运营开发，另一方面是地铁激活了该片区的商业活力。

在交通不便的郊区，只有地铁才能快速地聚集起片区内的人流、资金流、信息流，集工作、商业、文化、教育、居住于一体，让整个片区活跃起来。

3.看看片区的城市界面如何

郊区虽然都是新开发的区域，但也有分三六九等，有的郊区现在遍地是破旧的农民房厂房，拆迁无望，周围人群杂乱，有的甚至是方圆几里毫无人烟。

有的郊区是规划高大上的新城，规划了大体量的商业，不仅有小区内的街铺，甚至还吸引了万达广场入驻，多个写字楼塔吊在同时开工，周围还有多个大开发商在建，片区地价更是连续攀升，甚至拍出了地王，那么这样的郊区，以后就会有前景。

例如在大家眼中，一直都觉得光明很偏远，和关内之间交通不便，隔了一座山。

其实从南山出发，沿着南光高速走，或者从福田，沿着龙大高速走，半个小时都可以直达光明凤凰城了，这两条高速都不收费。

而且未来地铁通了，也是半个小时到达关内。

光明新区因为政府很早就从村民手里把地买回来，所以政府可以去做集中的产业群，片区内的城市界面良好，路网设计合理，保留了相当大体量的自然景观。

整个新城给人的感觉非常规矩，只要片区内的产业正常导入，未来的前景基本都不会差。

同样符合以上标准，在大湾区内，比较突出的是东莞松山湖片区。湖光山色、鸟语花香，定位和执行都算得新城的模范。

4. 尽量选大开发商

在市中心买房，小区外边各种配套成熟、怎么样都不会抓瞎，但是在一张白纸的郊区，真的就像去开荒，更别说什么教育商业配套了。

所以在郊区买房，可别被漂亮的售楼部和样板间弄得头脑冲动刷卡，多关心一下去哪里买菜，孩子去哪里上学。

很多郊区盘的商业都是死掉的状态，可能都交付好几期了，商铺愣是开不起来。

而唯有大开发商才有足够的资金实力把整个片区运营起来。

像万科的郊区盘，一般都可以配套“万科里”商业，然后引入超市、KFC、麦当劳、奈雪的茶，华润的郊区盘也一样，把华润万家带入社区，甚至都有西西弗书店。

而唯有大开发商才能去引入名校分校来提升整个片区的教育水平，不至于让你的小孩去上村小。

往最坏的说，买了大开发商的房子，维权都投诉有门，毕竟他们都是比较要脸的。

而小开发商都自身难保了，哪里有余力去整改？

所以，郊区买房一定要抱紧大开发商的大腿，一定。

三.

其实，郊区买房大多是年轻人在资金不足的一种过渡，而随着越来越多人来到这里，周围人气渐渐起来。

曾经你看不上的郊区，城市建设变得越来越好，房价也跟着水涨船高，也渐渐完成了转变为市区的逆袭，甚至成为城市未来重点推进的核心区，就像杭州的钱江新城、南京的江北、苏州的金鸡湖、长沙的梅溪湖...

这些郊区的逆袭，更多是因为当初在城市里只有这个新城，没有其他竞品，而现在是遍地“造新城”，这样的逆袭，未来还会继续上演，只是你要擦亮眼睛，挑个最有潜力的。