摘要：北京某楼盘。 董红艳 摄华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道9月16日，国家统计局发布2022年8月70城房价指数，北京新建商品房价格环比涨幅0.4%，同比涨幅5.8%，二手房价格环...
北京某楼盘。 董红艳 摄
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道
9月16日，国家统计局发布2022年8月70城房价指数，北京新建商品房价格环比涨幅0.4%，同比涨幅5.8%，二手房价格环比涨幅0.2%，同比涨幅3.9%，新房环比、同比涨幅和二手房同比涨幅均居全国第二位。
今年以来，北京总体房价一直保持稳步上涨。不过，北京部分区域的房价却保持着连续下跌态势，部分地区的单月同比跌幅甚至高达6%。
“预计第四季度，北京楼市整体还会呈现缓慢回升态势，但区域之间的分化还将持续存在，预计新房供应量较小的区域和板块房价上涨的动力还会偏强。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者分析指出。
整体涨幅全国领先
北京的整体房价似乎并没有受到疫情以及房地产全国行情的影响，房价一路保持上涨态势，涨幅也一直在全国处于领先位置。
据统计局数据，2022年1-7月，北京新房价格每月同比涨幅保持在4%-6%，二手房价格同比涨幅保持在4%-8%；新房价格每月环比涨幅在0.8%-7%，二手房价格每月环比涨幅在-0.1%-7%；8月，北京新房价格环比涨幅0.4%，同比涨幅5.8%，二手房价格环比涨幅0.2%，同比涨幅3.9%，新房环比、同比涨幅和二手房同比涨幅均居全国第二位。
值得注意的是，2022年1-8月，北京二手房价格同比涨幅一直稳居前三。
对于新房，张波指出：“从安居客线上的找房热度来看，8月一线城市新房找房热度环比下跌0.8%，但北京环比上涨5.1%，可以看出北京市场依然处于底部升温状态。”
对于二手房，和硕机构首席分析师郭毅认为，北京二手房市场价格上涨，更多是由教育等相关的刚性购房需求拉动的。此类刚性需求人群是北京二手房成交的核心人群，他们多位于产业聚集区，收入稳定，能够承受更高的购房单价。海淀、望京、亚奥、亦庄等产业集聚地的二手房价上涨正是受到这方面的影响。
据悉，今年9月份开学后，北京16区将全部开展教师轮岗，有市场人士分析这将会打破学区壁垒。但值得注意的是，虽然目前轮岗，但并未突破行政区，是在行政区域内轮岗。因此，各个区域之间的教育资源差异还将存在，购房者对学区刚性需求也仍存在。
据中指数据统计，海淀区、西城区、东城区、朝阳区等学区聚集的区域今年各月房价环比持续领涨，同时各月同比增速基本保持在5%以上。
部分地区房价下滑
虽然北京整体房价保持坚挺，但是北京部分区域的房价却一直处于下滑状态。
据中指数据，2022年3月-8月北京顺义地区二手房价格环比多处于下降状态，其中7月环比下降幅度0.74%，仅在5月份有过0.09%的微小涨幅。不仅是顺义区，通州区、门头沟区、房山区，怀柔区、平谷区、密云区、延庆区等郊区的房价也缺乏一定的韧性，郊区中仅大兴区和昌平区房价相对平稳。
数据来源：中指研究院
9月15日，顺义区的一名中介人员告诉《华夏时报》记者：“这边的房价从去年就开始下降了，总体差不多降了5%左右，部分房源总价下降了5-20万元不等。”
对于顺义等郊区房价的下跌，郭毅表示其中有产业发展和市场供应方面的原因。郭毅认为，顺义虽然建有机场，但是整个片区的产业是以传统产业、物流产业和高端制造业为主，产业对相关人口的收入支撑力度不是特别的强。“近年来，顺义二手房供应量比较大，这也造成了整个片区的房价呈现出下行状态。”郭毅补充道。
郭毅认为，除了部分品质比较好的次新房，顺义的二手房，特别是“老旧小”，价格还将保持下行的状态。
事实上，不仅仅是顺义等郊区的“老旧小”价格在下降，主城区的老旧区域的房价也有下降趋势。“芍药居这边的老旧小区，在近年4月份交易量就开始降下来了，之后交易量一直不高，慢慢价格就降下来了。”9月13日，链家地产的一名房产中介告诉《华夏时报》记者。
这名房产中介还表示，芍药居虽然也有学区，但是客户更加倾向最近楼龄更新、品质更好的小区。芍药居这边的房源很多，物业管理也比较一般。
对此，张波分析道：“预计第四季度，北京楼市整体还会呈现缓慢回升态势，但区域之间的分化还将持续存在，预计新房供应量较小的区域和板块房价上涨的动力还会偏强。”
去化面临压力
北京虽然整体房价走高，但是部分地区的市场也存有较大的去化压力。根据北京住建委公布的统计数据，截至2022年8月末，北京期房住宅库存78446套，924.19万平方米，现房住宅库存29996套，376.73万平方米，而8月北京存量住宅网签13920套，126.53万平方米。
全国房地产市场大环境不理想的情况下，各地都在因地制宜制定楼市新政。据中指数据统计，截至9月13日，2022年已有超250个省市优化调整楼市政策超700次。而其中，少见北京等一线城市的身影，北京等一线城市总体仍然执行较为严格的限购政策。
在此情况下，北京多个项目开始推出特价房源。例如，云景台推出周末特价房，称特价房两居200万起，三居229万起；龙湖熙上推出中秋特价房，在9月8日加推15套链家渠道的中秋特价房，89平米总价约为540万。
对于已经来临的“金九银十”，房产销售人员似乎也没有太大的期待。9月9日，贝壳找房一名中介人员告诉《华夏时报》记者：“金九银十也没啥不一样，来买房的人数可能会相对多一点。按照往年来看，成交量更大的月份是在10-11月份。”
